2026年8月，由中国林业与环境促进会、中国建筑科学研究院、中华老人文化交流促进会、中科院等多个权威部门联合支持的康养大会，公布了最新一期全国康养百强榜单。杭州以94.6739分排在第六位。
与国内其他重点城市相比，杭州的老龄化程度并不突出，按常住人口中60岁以上老人占比计算，比全国平均水平低了1.7个百分点。
然而，杭州依然备受关注，主要基于两点：一是浙江地区居民经济条件较好，且消费意愿强烈；二是杭州老年人倾向于聚集在环境优越的区域。数据显示，西湖风景区的常住人口中，60岁以上老年人的比例高达40.69%。
因此，杭州被许多企业视为一个代表未来“富人老龄化”趋势的市场。
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杭州同样是房企试水养老业务的试验场。 当其他城市的商业综合体纷纷迎合年轻消费者时，杭州西溪一处商场，将专门面向老年人的服务业态占比提升至35%。
房地产企业也在养老地产领域投入了大量资金。 2017年，正值全国楼市最为火爆的时期，4月某日，杭州拱墅区半山田园板块一块约31亩的商业用地进入竞拍。经过42轮竞价，手持80号牌的招商蛇口以70%的溢价率胜出。
该地块出让时设置了地价上限和竞拍自持面积的要求。由于竞争激烈，招商蛇口在拿下地块后，建设条件已变为：必须100%自持，并额外配建2500平方米的养老设施。
随后，招商蛇口将该地块全部用于建设一个高端养老社区。该项目毗邻半山国家森林公园，包含224套活力长者公寓和179张护理床位。
招商蛇口将此项目定位为标杆。 硬件方面，“在建筑风格、景观营造、设计理念及适老生活上均投入大量资源”，项目大门甚至采用了高端住宅才使用的“三进制”设计。软件方面，采用了公司最高端的法国高利泽护理体系。该项目被命名为招商观颐之家・杭州半山颐养中心。
这曾是这家央企对外讲述养老业务时最核心的亮点。但近期，这个项目正面临重新评估。
图源：网络
2026年9月18日，杭州半山颐养中心在天津产权交易平台挂牌转让。交易标的的产证建筑面积为2.77万平方米，价格面议。
据养老行业内部人士透露，招商蛇口在过去两年中一直在私下为该项目寻找买家。 原因是项目中的养老公寓板块始终未能正式开业，导致整个项目未能完整运营。
不过，就在近日，杭州半山颐养中心的转让公告又被悄然撤回，原因不明。
但在招商体系内，有迹象显示待转让的养老资产不止杭州半山颐养中心一个项目。 9月，招商旗下的深圳招商新安置业有限公司发布了一则采购公告：“关于广州招商高利泽养老服务有限公司后续整体处置专项法律服务”采购，中标方为广东金桥百信律师事务所。
采购主体属于招商蛇口体系，“后续整体处置”这一表述，暗示着广州那座招商高利泽在中国的首个高端颐养中心，也可能被纳入处置流程。
种种迹象表明，招商正在对旗下业务进行大规模调整。
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招商蛇口与养老业务的渊源，可追溯至2015年左右。
那一年，招商蛇口与法国高利泽——一家在欧洲拥有超过400家养老机构的专业医养运营商——合资成立了招商高利泽养老服务有限公司，正式进入高端养老护理领域。
其首个项目选址在蛇口。蛇口颐养中心的前身是建于1999年的招商局培训基地。2018年，招商蛇口将这片4738平方米的区域改造为高端养护院，交由招商高利泽运营，迅速成为深圳高端养老的标杆，入住率一度达到满员状态。
同年1月，招商蛇口在广州番禺开设了番禺国际康复颐养中心。这座位于金山谷、建筑面积约1.2万平方米的养老中心，共有132张床位，其中66张用于失能失智老人的特殊护理。这是招商高利泽的首个高端颐养中心。
此后，招商蛇口在养老领域持续扩张：2021年1月，深圳盐田招商观颐之家以“公建民营”模式接手原盐田区社会福利中心养老院，到2026年，该处拥有397张养老床位；2021年11月，杭州半山颐养中心开业，成为杭州首个国际品质的持续照料退休社区（CCRC）；2021年12月，依托蛇口招商观颐之家，招商蛇口与深圳南山区民政局、招商街道合作，启动“四级养老服务网络”，将服务从机构延伸至社区和居家。
至此，招商蛇口已积累招商观颐之家、招商高利泽、招商力宝、招商美伦健康等一系列医养品牌，覆盖高端CCRC、护理院及社区居家养老。其中，广州番禺、深圳蛇口、杭州半山这三家招商观颐之家采用重资产模式。
但重资产CCRC面临一个严峻的商业现实：回本周期过长。
养老社区前期投入巨大——拿地、建设、装修、配备医疗设施，动辄数亿元；投入后还需经历漫长的入住率爬坡期，而固定成本（折旧或租金、人力、能耗、医养配置）居高不下。据养老行业人士估算，一个自持CCRC的回本周期通常需要8到12年，甚至更久。
从招商加大重资产高端养老社区投入开始，尚未等到回本周期结束，房地产行业便进入下行阶段，重资产养老的财务状况日益恶化。
2023年后，招商蛇口的整体利润开始下滑。2023年，公司营收1750.08亿元，归母净利润63.19亿元；2024年，营收1789.48亿元，归母净利润40.39亿元；2025年，营收1547.28亿元，归母净利润骤降至10.24亿元，仅为2023年的六分之一。
2026年上半年，招商蛇口营收547.84亿元，归母净利润5.28亿元，仍未好转。出清重资产项目，为母公司“减轻负担”，成为最合理的选项。
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在剥离重资产养老业务的同时，招商蛇口还在集团层面同步进行大规模的组织架构重组。
据业内消息，继上半年设立东部、西部、南部、中部、北部五大城市群后，招商蛇口又开始在城市群内部进行调整，启动城市公司层面的合并，放弃“一城一独立主体”模式，将人口少、货量小、项目少、存量包袱重的小城市平台，并入城市群核心城市主体。
东部城市群：合肥公司合并徐州；南部城市群：广州公司合并佛山，深圳公司合并东莞；北部城市群：北京公司合并天津；西部城市群：成都公司合并云南公司。
合并并非简单的更换招牌或裁减人员，本质上是关停低能级独立投资主体，仅保留城市群核心枢纽城市作为主要经营平台。只有核心城市公司保留完整的投资、销售、库存、资产盘活能力，周边城市则变为片区事业部，不再拥有独立投资决策权。
在2026年工作会议上，招商蛇口将全年任务定为“减负减重、提质提效”，并明确未来的投资策略是“4+6”原则，即围绕四个一线城市和六个重点城市进行投资。
在本轮城市公司合并前，招商蛇口旗下有24个城市公司，是未来重点投资城市数量的两倍多，这意味着招商很可能将继续精简城市公司。城市公司数量最终将被压缩至10到15个。
负责养老项目及存量物业盘活的资产管理条线，同样按城市群梳理资产包。 浙江公司名下的康养、商业资产被重新评估。
现金流和资产回报率的重要性日益提升。撤掉区域层级后，中间缓冲层消失，养老等所有资产都将被纳入统一标准衡量，统一内部收益率底线和持有标准，以此判断哪些可以继续运营、哪些属于低效重资产、应列入处置清单。单个片区或城市对项目的决策权重将越来越低。杭州半山观颐之家项目的价值也接受了新一轮审视。
所有举措，都是重新计算投入产出后的结果。
本文来自微信公众号“未来可栖”，作者：小屋见大屋，36氪经授权发布。
